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국내 초고가 갤러리아포레···초유의 공시가 '통째 정정'

조인스랜드 | 기사입력 : 2019-07-02 11:55:00 프린트
정부가 여러 차례 확인 절차를 거쳐 결정한 서울 한강 변 고급 아파트의 공시가격이 통째로 정정됐다. 2005년 아파트 등 공동주택 공시제도 도입 이후 널리 알려진 단지의 수백 가구 전체 공시가격이 번복되기는 처음이다.

공시가격은 정부가 한국감정원의 조사·;산정을 거쳐 매년 1월 1일 시점에서 평가한 가격이다. 세금 등 생활과 밀접한 60가지의 행정 목적에 기준 가격으로 활용된다. 올해 가격은 시세의 68.1% 수준이었다.

[[상향에서 하향으로 변경, 층별 차별화]]

 ;국토교통부는 지난 4월 30일 결정한 올해 공동주택 1339만가구 공시가격의 이의신청 처리 결과를 지난달 28일 발표했다. 138가구의 가격을 조정하고 연관된 5175가구 가격을 정정했다. 가격 조정된 가구와 같은 단지·;층·;크기·;라인 등의 주택이 연관된 가구다.
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가격 정정 주택에 서울 성동구 성수동1가 갤러리아포레가 들어있다. 2개 동 230가구 모두 정정됐다. ;
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이 단지는 강남구 도곡동 타워팰리스보다 비싼 국내 최고가 주상복합아파트다. 45층 초고층이고 전용 167~271㎡의 대형 주택형으로 이뤄져 있다. 한국감정원에 따르면 현재 시세가 3.3㎡당 4570만원이고 가구당 평균 40억원이 넘는다. 2008년 2월 3.3㎡당 4390만원, 가구당 평균 37억원에 분양해 2011년 7월 입주했다. ;
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이 단지의 4월 30일 결정 공시가격은 가구당 평균 30억200만원(총 6904억5900만원)이었다. 지난해 28억9900만원(총 6668억원)보다 3.5% 올랐다. 최고 가격(45층 전용 271㎡)이 4000만원 오른 46억4000만원이다. 절반에 가까운 107가구가 30억원을 넘겼다. 서울 전체 30억원 초과는 1219가구였다. ; ;

본지 확인 결과 지난달 28일 정정 공시가격은 가구당 평균 27억9700만원(총 6433만7600만원)으로 결정 가격보다 6.8% 내렸다. 지난해보다도 3.5% 하락했다. 230가구 중 꼭대기층 4가구가 지난해와 같은 가격으로 내렸고 나머지 226가구는 최대 4억1600만원까지 더 인하됐다. 30억원 초과는 72가구로 지난해(100가구)보다 28가구 줄었다.
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한국감정원 관계자는 “이의신청에 따라 다시 조사해 시세 변동, 층·;향별 차이를 고려해 조정했다”고 말했다. ;
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결정 공시가격이 잘못 산정된 것이다. 한국감정원·;국민은행의 시세통계에 따르면 지난해 1년간 이 단지의 평균 시세가 별 변동 없었다. 실거래 건수가 20건이었는데 주택형·;층 등에 따라 소폭 오르거나 내리며 들쭉날쭉했다. ; ;
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일부에선 ";시세가 내렸다고 보기 모호한 데 봐주기식 하향 정정한 것 아니냐";는 지적이 나온다.
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당초 결정 공시가격에 층별 차이가 없었다. 같은 주택형, 같은 라인의 공시가격이 동일했다. 같은 라인의 전용 241㎡가 12층부터 43층까지 모두 37억7600만원이다. 6층과 9층의 217㎡도 29억5200만원으로 동일했다. ; ;
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이는 일반적인 공시가격 산정과 다르다. 층이 올라가면 조망권과 개방감이 좋아져 공시가격도 높아지게 마련이다. 이 단지는 35만㎡에 이르는 서울숲 옆이고 한강 조망권이 나온다. 올해 인근 한강 변 단지들의 공시가격은 저층과 고층 간 20% 이층 차이 났다. 갤러리아포레도 분양가만이 아니라 2017년 공시가격까지도 층별로 차등했다. 올해 확정 공시가격만 층별 차이를 없앴다. ; ;

갈수록 조망권의 경제적 가치가 커지는 추세에서 이해하기 힘든 대목이다. 해운대 초고층 주상복합들엔 바다 조망권을 두고 저층과 고층 간 배 이상 공시가격 차이가 나기도 한다. ; ;
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갤러리아포레 한 저층 입주민은 “지난해 같은 크기, 같은 라인 43층과 12층 간 공시가격 차이가 1억8400만원 났는데 어떻게 올해 저층이 더 많이 오르고 고층은 적게 올라 똑같아질 수 있느냐”고 말했다. ; ;

[[조사에서 검증 거쳐 결정까지 총체적 부실]]
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정정 공시가격은 예년과 마찬가지로 다시 층별 차이를 둬 저층과 고층 간 5% 정도 차이 난다. 같은 라인, 같은 주택형에서 저층 주택의 정정 인하 폭이 컸다. ; ;
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업계 관계자는 “시세가 올랐는지 내렸는지도 파악하지 못하고 초고층 단지의 층을 무시한 공시가격 산정은 상식적으로 이해하기 힘들다”고 지적했다. ; ;
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갤러리아포레 사례는 공시가격 산정부터 적정성을 검토하는 과정까지 총체적 부실을 드러냈다. ;
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한국감정원이 산정한 공시가격은 감정원 검증, 국토부 심사, 국토부 심의 과정을 거친 뒤 일반인에 열람해 의견을 들어 수정해 결정된다. ; ;
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권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현행 공시제도가 허점투성이라는 것을 보여주는 것으로 공시제도의 객관성과 신뢰성이 큰 타격을 받게 됐다”고 말했다.
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전문가들은 공시가격 산정과 검증 시스템 개선을 주문한다. 현재 한국감정원 직원 550명이 직원당 평균 2만4000여가구의 공시가격을 산정한다. ; ;
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김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “과도한 업무 부담을 줄이고 조사자의 주관적 판단에 좌우되는 산정 방식을 과학화해야 한다”고 말했다.
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노태욱 한국감정평가학회 회장은 “공시가격 조사자 상당수가 일반직원인데 가격을 평가하는 전문성을 높일 필요가 있다”고 지적했다.

한편 갤러리아포레 공시가격이 지난해보다 최종적으로 내렸지만 보유세(재산세·;종부세) 부담은 더 커졌다. 올해부터 종부세 세율이 높아지기 때문이다.
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가구당 평균 공시가격이 28억9900만원에서 27억9700만원으로 1억원가량 하락했는데 이 가격에 해당하는 가구의 보유세가 1900만원에서 2300만원으로 늘어난다. 최고가 공시가격(46억원)은 변동이 없어도 보유세가 3800만원에서 5100만원으로 증가한다.
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