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옆집은 전세자금 빌려 집 샀대…주담대 규제 풍선효과

조인스랜드 | 기사입력 : 2019-09-02 10:22:00 프린트
맞벌이 부부인 임 모(32) 씨는 지난달 초 은행을 찾아 마이너스 통장(신용한도 대출)을 만든 뒤 한도까지 꽉 채워서 2억원을 마련했다. 임 씨는 “서울 아파트 가격이 꿈틀거리는 듯해 불안한 마음에 최대한 자금을 끌어모으고 있다”며 “서울 역세권에 매물이 나오면 전세를 끼고라도 살 생각”이라고 말했다. ;

서울 아파트 가격이 7월 초 오름세로 돌아서자 상대적으로 규제가 느슨한 전세자금 대출과 마이너스통장, 개인사업자 대출이 늘어나고 있다. 규제를 피한 ‘꼼수 대출’로 빌린 돈이 주택시장 매입자금으로 유입되는 모양새다.
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눈에 띄는 건 마이너스 통장의 증가세다. 신한은행에 따르면 지난 1~7월 마이너스 통장 고객 수(약 95만 명)는 큰 변화가 없지만, 전체 신용한도 금액은 7334억원 늘었다. 한국은행에 따르면 7월 은행권 기타대출(신용대출 등 포함)은 2조2000억원 늘었다. 증가 폭은 2018년 10월(4조2000억원) 이후 9개월 만에 최대다. 시중은행 관계자는 “신용한도 대출 금리가 3%대로 떨어지자 마이너스통장을 문의하는 사람이 눈에 띄게 늘었다”고 말했다.
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마이너스통장으로 실탄을 채운 뒤 부동산 투자 기회를 엿보는 사람이 늘었다는 의미다. 마이너스 통장은 신용한도 대출을 미리 잡아놓고 필요할 때마다 돈을 꺼내 쓸 수 있다. 집 매매 시 계약금을 내거나 전세를 끼고 주택을 사는 ‘갭투자’ 용도로도 많이 쓰인다. ;

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규제가 느슨한 전세자금대출을 이용해 ‘인 서울’에 나서기도 한다. 직장인 이 모(42) 씨는 최근 경기도 고양시 일산에 보유한 102㎡ 아파트를 4억원에 판 뒤 전세를 끼고 서울 서대문역 인근 9억원 상당의 아파트를 샀다. 이 씨는 “최대한 자금을 끌어모아 집을 산 뒤 전셋집으로 이사했다”고 말했다. ;
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국내 은행의 전세자금 대출 잔액은 지난 4월 기준 100조원을 넘어섰다. 2016년(52조원) 이후 2년 4개월 만에 2배로 불어났다. 전세 수요가 늘었다고 설명하기에는 증가 속도가 가파르다. 전세 대출은 주택담보대출보다 규제가 느슨하다. 서울을 포함한 투기지역의 주택담보대출은 매매가의 40%만 빌릴 수 있지만, 전세 대출은 임차 보증금의 80%까지 빌릴 수 있다. 총부채원리금상환비율(DSR)도 전세자금 대출은 원금을 제외한 이자만 반영한다. 전세 대출이 주택담보대출의 우회로로 이용되는 이유다. ;

주택 구매를 위한 ‘꼼수’로도 전세자금대출이 쓰이기도 한다. 대표적인 게 ‘전세 스와핑’ 사기다. 두 사람이 먼저 주택담보대출로 아파트를 산 뒤 상대의 집에 허위로 전세계약을 맺고 부족한 자금을 전세자금대출로 메우는 것이다. 전세계약서와 확정일자만 있으면 대출을 받을 수 있고, 은행에서 실제 거주 여부를 조사하지 않는 허점을 노린 것이다.
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개인사업자 대출도 우회 수단으로 활용된다. 임대업자를 제외한 개인사업자에게는 80%까지 대출을 해주기 때문이다. 제2금융권이나 부동산 중개업자 사이에선 사업자등록을 한 뒤 대출을 받고 이를 주택 구입에 쓰도록 한다. 개인사업자 대출을 받고 대출금 일부를 갚아 가계대출로 갈아탄 뒤 폐업 신고를 하면 된다고 부추기는 것이다.
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권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수급 불균형을 해결하지 않은 채 부동산과 대출 규제로 주택값을 잡으려 하다 보니 ‘꼼수’ 대출이 생겨나고 있다”며 “결국 가계 부채의 약한 고리인 전세 대출과 개인사업자대출이 늘고 이들이 부실로 이어지면 위험은 더 클 수 있다”고 말했다. ;


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